Habitualmente un administrado es la figura jurídica que establece el sujeto que representa a una junta de propietarios o titular de un bien en particular, dentro de una relación contractual con un profesional de la administración.
De esta manera, los administrados deben de cumplir un cierto conjunto de obligaciones las cuales versen sobre una relación contractual entre el administrador y la junta de propietarios o el titular del bien. Con esto, las obligaciones según a ojos de la ley deben de cumplir ciertos requerimientos éticos y morales, a fin de mantener un orden social y legal según la legislación aplicable al caso.
Si estás interesado en conocer sobre las obligaciones que tiene los administrados, este artículo es para ti, aquí te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el tema.
¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?
Primeramente, es de detallar que los administrados o propietarios deben de mantener cierto orden dentro del bien objeto de la propiedad horizontal. Con esto, se logra cierta armonía entre los vecinos que se encuentra habitando dicha edificación o finca.
Dicho esto, entre las obligaciones de los propietarios, encontramos una gran variedad de actuaciones y comportamiento que permiten la mencionada armonía entre vecinos. Debemos recordar que, cuando hablamos de una comunidad, estas habitualmente tienen una zona o piso que es de propiedad individual de un solo sujeto. Sin embargo, la ley aplicable hace mención de los elementos comunes que son igualmente usado por los habitantes del edificio y que debido a que, no pertenecen en nadie en particular, tiende a ser deterioradas por el mal uso de los mismos.
De esta manera, entre las obligaciones de los propietarios encontramos el respetar las instalaciones generales que se encuentra dentro de la comunidad, la cual esta sumada los elementos comunes, que puedan ser de uso general o privado, a pesar de que dichos elementos no se encuentren incluidos en el piso o local de los propietarios.
En este apartado, se determina que los propietarios se encuentran obligados a hacer un uso adecuado de tales elementos y evitar en todo momento, causar un daño cierto o hacerle un desperfecto a alguno de estos objetos.
Por otro lado, este tipo de obligación nos hace desarrollar ciertas interrogantes, como, por ejemplo; ¿qué ocurre sobre la conservación de los elementos privados del edificio? Cuando hablamos de elementos privados nos referimos a aquellos que están dentro de la propiedad de una persona, debido a que, alguno se mantiene en contacto directo con otras propiedades. En relación a este punto, la ley aplicable determinar cómo obligación que, cada propietario deberá mantener en buen estado de conservación su local, piso o instalación, a fin de no perjudica a la comunidad u otros propietarios,
Asimismo, encontramos entre las obligaciones que el propietario deberá de consentir ya sea en su vivienda o local, aquellas reparaciones exigidas por el servicio del inmueble o permitir en su defecto que la servidumbre requeridas realicen sus obras, actuaciones, o la creación de servicios.
Entre las obligaciones más importante para con los propietarios tenemos la contribución al edificio por medio de un arreglo del pago de una cuota de participación, el cual según la ley aplicable deberá ser fijada en el título, el cual tendrá como función un aporte al adecuado sostenimiento del inmueble, entre otras más.
De igual manera, con ayuda de esta cuota también se realizará una contribución a la dotación de un fondo de reserva el cual tendrá como fin atender todas aquellas obras que permitan la conservación, reparación, y rehabilitación de la finca, entre otras que la ley así determine. Dentro de esta línea, debemos de destacar que la cantidad para el fondo no podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto de carácter ordinario.
En otros aspectos, encontramos la figura del secretario como uno de los elementos dentro de las obligaciones de los propietarios, siendo que, habitualmente el secretario tiene como función las de un administrador de fincas. Con esto los propietarios deberá de notificarle al secretario cualquier tipo de cambios de titularidad, además de dictaminar su domicilio, entre los demás que determine la normativa aplicable.
Estas son algunas de las obligaciones de los propietarios, los cuales versen sobre la ley de propiedad horizontal.
¿Derechos del Propietario?
Para explicar sobre los derechos de los propietarios debemos de partir con lo dispuesto por el código civil de la legislación española, la cual determina en su articulado 394, que cada copropietario podrá servirse y usar planamente de las cosas comunes, el cual dependerá de los limites expuesto por la junta de propietarios en sus estatutos de convivencias, así como por la cuota indivisa que le corresponda.
¿Qué significa la participación de los gastos por parte de los propietarios, y cuáles son sus beneficios?
Generalmente, este tipo de cuotas, están en función a la conservación de las cosas comunes que les presenta el conjunto inmobiliario. En esta línea, las cargas y beneficios, respecto a las cosas comunes, serán proporcionales a las respectivas cuotas.
De esta manera, entre los beneficios de este tipo de gasto, encontramos las siguientes:
- Si se realiza la venta del bien a un tercero, se hará el reparto correspondiente del precio el cual será distribuido según la cuota correspondiente de cada uno de los propietarios
- Los gastos posibilitan la conservación del bien común, entre estos se encuentra, los impuestos, mantenimientos, hipoteca, entre otros.
¿Cuáles son los derechos relativos a la administración?
Cuando nos referimos a la administración, habitualmente debemos de clasificar los casos donde es necesario la participación y acuerdo de la mayoría de los propietarios, como en los casos donde es posible la unanimidad.
Generalmente, cuando hablamos de una venta, podemos utilizar de ejemplos el contrato de arredramiento, el cual; cuando trata un acto de la administración ordinaria, podrá ser representado por la mayoría de cuotas, cuando dicho contrato tendrá una duración de más de 6 años, en ella deberá de requerirse la unanimidad, es decir el consentimiento de todos los copropietarios del bien.
¿Cuáles son los derechos referentes a la alteración de la cosa común?
Para este punto debemos de guiarnos por lo dispuesto en el código civil español, el cual dispone que, la única manera para que se efectúen alteraciones en las cosas comunes, se requiere unanimidad de todos los copropietarios, a pesar de que dichas alteraciones puedan ser de índoles provechosos para la comunidad.
Ahora bien, si uno de los propietarios realizará alguna alteración de la obra común, los demás propietarios tendrán la oportunidad de reclamar u oponerse en un lapso de un año, si estos no lo hicieran o realizaran alguna actuación de disconformidad, se presumirá que están así lo aceptaron, y el propietario responsable de la alteración, podrá exigirles que le resarcen los gastos correspondientes.
¿Cuáles son los derechos de los propietarios relativos a la defensa en juicio?
Según la doctrina del Tribunal Supremo, cada propietario tiene el derecho de ejercer cualquier acción judicial a favor de la comunidad, ya sea esta con el objetivo de ejercitar sus derechos, o para defenderlos, la única consecuencia de este tipo de actos es que; si la sentencia dictada es a favor podrá ser provechosa para los de más propietarios, si es el caso contrario, este no será perjudicial para estos.
Pero, qué pasa si el propietario quiere realizar la acción única y exclusivamente para su beneficio. Si este fuera el caso, será identificado como una falta a la legitimación actividad en nombre de la comunidad, por lo que su accionar quedara desestimada.
¿Derecho a la división de la cosa común?
Según la legislación española, la división de la cosa común es reconocida como un supuesto aceptable. Esto se encuentra basado en la dificultad que es la administración y el uso de la cosa común, por lo que, en estos casos la división de la cosa común es uno de las soluciones más viables.